Votre expert-comptable de l'investissement immobilier

Oui. La loi de finances 2025 (applicable aux cessions depuis le 15 février 2025) réintègre les amortissements déduits pendant la location dans le calcul de la plus-value de cession, quelle que soit la date de mise en location du bien. L'assiette taxable à la revente augmente donc d'autant. Exception : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont expressément exonérées. Le barème d'abattement pour durée de détention, lui, reste inchangé. Nous chiffrons l'impact réel contre micro selon votre horizon de revente.

Depuis les revenus 2025 (loi Le Meur de novembre 2024), le micro-BIC des meublés de tourisme est moins avantageux : meublé non classé, abattement ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € ; meublé classé, abattement de 50 % avec un plafond de 77 700 €. La location meublée longue durée (hors tourisme) conserve, elle, l'abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €. Au-delà de ces plafonds, ou si vos charges réelles et amortissements dépassent l'abattement, le régime réel devient souvent plus favorable : nous comparons les deux.

Ce n'est pas légalement obligatoire mais pratiquement indispensable. La liasse 2031 BIC, les tableaux d'amortissement (bien + mobilier sur 25-30 ans), les déficits reportables et le suivi des sorties d'actifs sont complexes. Une erreur en année 1 peut faire perdre des années d'amortissement déductibles. Pour la majorité des LMNP au réel, le forfait expert-comptable annuel coûte 600-1 200 € HT et est lui-même déductible des revenus locatifs (BIC), donc l'effet net est limité.

Tout dépend de votre situation et de votre objectif. SCI à l'IR (article 8 CGI) : transparence fiscale, plus-values privées avec abattements pour durée de détention (exonération à 22 ans IR, 30 ans PS), revenus fonciers imposés au barème + PS. SCI à l'IS (article 206 CGI) : IS sur le résultat (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà), amortissement du bien possible (atténue le résultat imposable), mais plus-value pro à la cession (taxe élevée car le bien est amorti). En général : IR pour la capitalisation long terme, IS pour le cash-flow immédiat. Le choix est en pratique irréversible : à arbitrer dès la création.

Article 155 IV du CGI : vous êtes LMP si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Sinon : LMNP. Le passage en LMP change beaucoup : déficit BIC imputable sur le revenu global (pas plafonné), plus-value pro à la cession (art. 151 septies CGI permet une exonération sous conditions de durée et de recettes), assujettissement aux cotisations sociales TNS (mais le bénéfice échappe à l'IFI car considéré comme bien professionnel).

Article 156 I-3° du CGI : jusqu'à 10 700 € par an du déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) imputable sur votre revenu global. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt génèrent un déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers (10 ans). La LFI 2023 a temporairement porté le plafond à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques (entre 2023 et 2025, dispositif à vérifier en 2026).

Article 150 U du CGI : prix de cession − prix d'acquisition (majoré des frais d'achat 7,5 % forfaitaire ou réels) − travaux (frais d'amélioration majorés de 15 % forfaitaire si bien détenu > 5 ans). La plus-value imposable bénéficie d'abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans. Taux applicable avant abattements : 19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %. La résidence principale est toujours exonérée.

Oui pour la transmission anticipée. Vous donnez la nue-propriété à vos enfants (articles 578 à 624 du Code civil) tout en conservant l'usufruit (occupation ou loyers). À votre décès, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété revient automatiquement aux nus-propriétaires, sans nouveaux droits. La valeur de la nue-propriété au moment de la donation est réduite selon votre âge (barème de l'article 669 du CGI : par exemple, 40 % de la valeur si vous avez entre 51 et 60 ans). L'abattement de 100 000 €/enfant/15 ans s'applique ensuite. C'est un des leviers les plus efficaces de transmission patrimoniale.

Pas en soi. La SCI à l'IR a la même fiscalité que la détention en direct : les revenus fonciers sont imposés au barème IR + prélèvements sociaux. L'intérêt principal d'une SCI familiale est patrimonial : faciliter la transmission par donation de parts (avec démembrement éventuel), éviter l'indivision successorale qui paralyse la gestion, fixer les règles de gérance et de répartition entre héritiers. La SCI à l'IS apporte en plus la possibilité d'amortir.

En principe, les locations meublées sont exonérées de TVA. Mais si vous fournissez en plus 3 prestations parahôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception), ou plus précisément 3 des 4 services accessoires de la para-hôtellerie, vous devenez assujetti à la TVA (taux 10 % en para-hôtellerie). Cela permet aussi de récupérer la TVA sur le bien à l'acquisition, mais c'est un régime contraignant. Article 261 D 4° du CGI.

Pertinent à partir d'un certain volume (typiquement 3-5 biens et plusieurs centaines de milliers d'euros de patrimoine) si vous envisagez une cession partielle, une transmission, ou un montage groupe avec une activité opérationnelle. Une holding patrimoniale (souvent SCI ou SAS soumise à l'IS) permet d'utiliser le régime mère-fille (articles 145 et 216 du CGI : 95 % de quote-part exonérée sur dividendes de filiales) et le régime de l'apport-cession 150-0 B ter pour différer l'imposition des plus-values lors d'arbitrages. Audit personnalisé indispensable.

Pour une SCI seule à l'IR (bilan annuel + 2072), comptez généralement 500-900 €/an HT. Pour un LMNP au réel (liasse 2031 + amortissements), 600-1 200 €/an HT par bien. Pour un investisseur multi-biens avec SCI à l'IS et plusieurs LMNP, les forfaits combinés démarrent autour de 1 800 €/an HT. Honoraires expert-comptable déductibles des revenus locatifs (LMNP, SCI IS) ou des revenus globaux (SCI IR sous conditions). Devis personnalisé lors du premier RDV gratuit.

Le passage est automatique à partir du moment où vous franchissez les deux seuils simultanément (recettes > 23 000 € ET > 50 % revenus globaux). Le régime devient celui d'une activité professionnelle BIC. Conséquences : assujettissement aux cotisations sociales TNS (≈ 35-40 % du bénéfice), imputation du déficit BIC sur le revenu global, mais en contrepartie exonération de plus-value pro possible (art. 151 septies du CGI) sous conditions de durée d'activité et de seuils de recettes, et sortie du patrimoine IFI (bien considéré comme professionnel). Bascule à anticiper 12-18 mois avant pour optimiser la transition.

Articles 964 sexies et suivants du CGI : IFI dû si le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 M€ au 1ᵉʳ janvier. Sont déductibles : emprunts en cours, abattement 30 % sur la résidence principale, certains démembrements (la nue-propriété sort généralement de l'IFI selon les cas), biens loués en LMP (considérés comme professionnels). Stratégies courantes : démembrement (donation de la nue-propriété aux enfants), passage en LMP, holding patrimoniale, donation-partage avec réserve d'usufruit.